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Berlin (DAV). Am 19. Mai erscheint der Berliner Mietspiegel 2017. Nach aktuellem Stand sind die Mieten in der Hauptstadt erneut gestiegen. Vermieter könnten das in vergleichbaren Fällen auch in anderen Städten zum Anlass nehmen, die Miete in ihren Wohnungen zu erhöhen. Die Deutsche Anwaltauskunft (anwaltauskunft.de) informiert, wie sich Vermieter korrekt verhalten oder sich Mieter andernfalls dagegen wehren können.

„Vermieter können die Miete in laufenden Mietverhältnissen unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen“, sagt Rechtsanwalt Swen Walentowski, Sprecher der Deutschen Anwaltauskunft. Das sogenannte Mieterhöhungsverlangen müsse jedoch einige Anforderungen erfüllen:

Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen. Ein Mieterhöhungsverlangen muss begründet sein Das Schreiben muss an alle Mieter gehen Der Name der Person, die die Mieterhöhung fordert, muss angegeben sein Die Frist von zwölf Monaten zur erneuten Erhöhung muss eingehalten werden Die Kappungsgrenze muss eingehalten werden Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen (dürfen)

Einfach verfügen darf der Vermieter eine Mieterhöhung nicht. Der Mieter hat den Rest des Monats, in dem er das Schreiben erhält, plus zwei weitere Monate Zeit, das Mieterhöhungsverlangen zu prüfen. Während dieser Zeit muss er die erhöhte Miete noch nicht zahlen. „Wer ein Mieterhöhungsverlangen im Briefkasten hat, sollte es einem Anwalt vorlegen“, rät der Sprecher der Deutschen Anwaltauskunft. Oft seien die Schreiben fehlerhaft.

Ist der Mieter mit der Mieterhöhung einverstanden, genügt eine formlose Zustimmung. Zahlt er vorbehaltlos die erhöhte Miete, drückt er ebenfalls sein Einverständnis aus. Weigert sich der Mieter aber zu zahlen, etwa weil er in dem Schreiben Fehler gefunden hat, kann der Vermieter dagegen klagen. Der Fall wird dann womöglich vor Gericht entschieden.

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Hannover/Berlin (DAV). Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist und bleibt ein Hauptthema zwischen Vermieter und Mieter. Die Abrechnung muss aus sich heraus schlüssig sein, und der Mieter muss ohne besondere Fachkunde die Abrechnung nachvollziehen können. Der Vermieter muss daher in Vorleistung gehen und eine formell richtige Abrechnung erstellen und dem Mieter innerhalb der Frist von einem Jahr zukommen lassen. Dann aber ist der Mieter gefragt. So ist es nach der Rechtsprechung nicht erforderlich, dass der Vermieter die der Abrechnung zu Grunde liegenden Rechnungen übersendet. Vielmehr muss der Mieter diese beim Vermieter einsehen, wenn er dies wünscht. Was ist aber mit den Abrechnungen der Vorjahre? Müssen diese ebenfalls dem Mieter vorliegen, damit er die aktuelle Abrechnung prüfen kann?

Anlässlich dieser Problematik informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Hannover vom 9. Februar 2016 (AZ: 426 C 3047/15). In diesem Rechtsstreit berief sich der Kläger darauf, dass er die ihm zugegangene Abrechnung zum damaligen Zeitpunkt nicht prüfen konnte, da ihm zu diesem Zeitpunkt die Abrechnungen der zwei vergangenen Jahre nicht vorlagen und daher ein Vergleich mit den Vorjahren nicht möglich war.

Ein solcher Vergleich mit den Vorjahren ist aber auch nicht erforderlich, so der Richter. Da eine Betriebskostenabrechnung aus sich heraus schlüssig ist, kann diese auch ohne Berücksichtigung des Verbrauchs der Vorjahre geprüft werden. Dieser Vergleich ist für die Richtigkeit der Abrechnung nicht maßgeblich. Vielmehr reicht das Recht des Mieters aus, jederzeit Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege zu nehmen.

Informationen: www.mietrecht.net

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Köln/Berlin (DAV). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung über die erforderlichen Maßnahmen beschlossen: Reparatur des Daches, Anstrich im Treppenhaus, Neuanlage von Gartenflächen und Vieles mehr. Die erste maßgebliche Unterscheidung erfasst dabei die Arbeiten, über die die Gemeinschaft beschließen muss. Es sind die Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die gewährleisten, dass die Anlage in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten bleibt. Es besteht aber grundsätzlich auch die Möglichkeit, darüber hinaus Maßnahmen zu beschließen, wie Modernisierungsmaßnahmen. Zu denken ist an den Einbau eines Fahrstuhls. Je nach Art der Maßnahme richten sich dann die erforderlichen Mehrheiten für einen Beschluss und für die Frage, welcher Kostenschlüssel zugrunde zu legen ist, welcher Eigentümer also wie viel zahlen muss.

Anlässlich dieser Problematik informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Köln vom 22. Dezember 2016 (AZ: 29 S 145/16).

Hier ging es um die Kosten, die durch die Auftragsvergabe zur Erstellung einer Feuerwehrzufahrt entstanden waren. Der Verwalter ließ beschließen, dass diese Kosten gemäß der Teilungserklärung dergestalt umgelegt werden, dass nur einzelne Eigentümer zahlen mussten. Hierin war nämlich geregelt, dass die Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung auf einzelne Instandhaltungskreise verteilt werden soll und nur die dann betroffenen Eigentümer auch diese Kosten tragen müssen. Damit war einer der zahlungspflichtigen Eigentümer nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage gegen diese Beschluss.

Zu Recht, so die Richter. Entscheidungserheblich war wie eingangs geschildert die richtige Einordnung der Maßnahme, die nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich ist. In dem zu entscheidenden Fall handelte es sich nämlich gar nicht um die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, sondern vielmehr um die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung von Gemeinschaftseigentum. Nur, wenn das Gemeinschaftseigentum schon einmal vollständig hergestellt und im besten Fall abgenommen wurde, können die dann folgenden Maßnahmen auch Instandhaltungsarbeiten sein. Dies war hier aber gerade nicht der Fall, worauf der Kläger richtig hinwies. Daraus ergab sich, dass ein anderer Kostenumlageschlüssel für diese Herstellungskosten der Auffahrt zugrunde zu legen war. Richtig war eine Umlage auf alle Eigentümer nach deren Miteigentumsanteilen.

Die richtige Einordnung der beschlossenen Arbeiten in der Gemeinschaft ist also auch für die Frage, wer welche Kosten zu tragen hat, von entscheidender Bedeutung.

Informationen: www.mietrecht.net

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Berlin (DAV). Der Klimaschutz ist ein wichtiges Ziel. Da die Einsparung von Energie oder die Umrüstung auf umweltfreundliche Energie in der Regel mit Kosten verbunden ist, stellt sich die Frage, auf welche Schultern diese Kosten verteilt werden sollten: Mieter oder Vermieter?

Zu dieser Problematik verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Wedding vom 5. Oktober 2016 (AZ: 18 C 152/16).

Hier hatte der Mieter die Durchführung von Modernisierungsarbeiten verweigert. Der Vermieter wollte den in der Wohnung befindlichen Kachelofen gegen einen zentralen Brennwertkessel austauschen. Hiermit war der Mieter nicht einverstanden. Er meinte, die erforderliche Modernisierungsankündigung sei fehlerhaft gewesen. Er verweigerte daher die angekündigten Maßnahmen. Der Vermieter kündigte daraufhin den Mietvertrag und forderte den Mieter auf, auszuziehen. Über diese Räumung hatte das Amtsgericht zu entscheiden und gab dem Mieter Recht.

Ein Anlass bestehe weder für eine fristlose noch für eine fristgemäße Kündigung. Zwar war die erfolgte Ankündigung der Modernisierung nicht zu beanstanden. Erforderlich für eine Kündigung wäre aber eine Pflichtverletzung des Mieters. Grundsätzlich kann die Verweigerung der Duldung einer Modernisierungsmaßnahme eine solche Pflichtverletzung darstellen und somit eine Kündigung rechtfertigen. Es muss jedoch der konkrete Einzelfall geprüft werden, und es müssen die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen werden. Hierbei kann maßgeblich sein, um welche Arbeiten es im Einzelnen geht, wie umfangreich und dringend sie sind, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hat und welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter durch einen verzögerten Zutritt entstehen.

Diese Abwägung erfolgte hier zugunsten des Mieters, denn zum einen hatte er für tatsächlich dringende Reparaturarbeiten an der Trinkwasserleitung den Zugang zur Wohnung gewährt, zum anderen spricht der bisherige Verlauf des Mietverhältnisses gegen eine Kündigung. In den 16 Jahren der Mietzeit gab es keinen Anlass zu Beanstandungen, insbesondere keine Mietrückstände noch sonstige Verstöße. Ebenso war die erhebliche Mietsteigerung bei Umlage der Modernisierungskosten zu beachten. Da auch weitere Mieter den Maßnahmen widersprochen hatten, musste der Vermieter ohnehin mit Verzögerungen rechnen. Schließlich war dem Gericht bekannt, dass die Umstellung der Heizungsanlage auch zunächst nur in Teilen erfolgen kann und noch fehlende Wohnungen nacheinander umgerüstet werden können. Der Vermieter konnte daher nicht kündigen, und die Klage auf Räumung hatte hier keinen Erfolg.

Zu beachten ist, dass es sich um eine auf den Einzelfall bezogene Entscheidung handelt. Die Abwägung hätte auch zu Lasten des Mieters ausgehen können, so dass hier eine verlässliche Voraussage, ob und wenn ja welche Modernisierungsarbeiten ohne die Gefahr der Kündigung verweigert werden können, nicht erteilt werden kann.

Informationen: www.mietrecht.net

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Bremen/Berlin (DAV). Fordert ein Ehepartner von dem anderen Trennungsunterhalt, muss er nachweisen, mit ihm tatsächlich gültig verheiratet zu sein. Liegt eine verbotene Doppelehe vor, muss er seinen Anspruch beweisen. Die Arbeitsgemeinschaft Familienrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV) informiert über eine Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen vom 13. November 2015 (AZ: 4 UF 73/15).

Die Frau wollte von ihrem (vermeintlichen) Ehepartner nach der Trennung Unterhalt. Sie ist Singapurerin, der Mann Deutscher. Sie hatten 1988 in Singapur geheiratet. Seit dem Jahre 2012 leben sie getrennt. Der Mann argumentierte, dass die Frau anderweitig verheiratet sei, nämlich mit einem US-amerikanischen Staatsangehörigen. Zwischen ihr und ihm gebe es daher keine wirksame Ehe.

Die Frau meinte, ihre Ehe mit dem US-Amerikaner sei ihrerseits ungültig, da dieser bei deren Hochzeit noch verheiratet gewesen sei. Sie klagte auf Unterhalt.

Der Frau steht kein Anspruch auf Trennungsunterhalt zu, da keine wirksame Ehe zwischen ihr und dem deutschen Ehemann bestehe, so das Gericht. Auch nach dem Recht in Singapur liege keine wirksame Ehe vor. Nach islamischem Recht seien Mehrfachehen nur für den Ehemann, nicht aber für die Ehefrau möglich.

Dass ihre Ehe mit dem US-amerikanischen Staatsangehörigen ungültig sei, habe die Frau nicht nachweisen können. Sie habe auch keine Ausführung zu ihrer Heirat mit ihm in Taiwan gemacht. Auch habe sie nicht nachgewiesen, dass der Amerikaner bei ihrer Eheschließung noch anderweitig verheiratet gewesen sei.

Im Fall einer unzulässigen Doppelehe kann es nur unter engen Voraussetzungen Trennungsunterhalt geben, so die DAV-Familienrechtsanwälte. Beispielsweise dann, wenn der Anspruchssteller die Ungültigkeit der Ehe nicht gekannt hat. Oder aber, wenn beide Ehepartner die Ungültigkeit ihrer Ehe kannten.

Nach Auffassung des Gerichts war beides hier nicht der Fall: Die Frau sei nicht gutgläubig gewesen, da sie den Grund für die Ungültigkeit der Ehe mit dem Deutschen kannte. Sie habe auch nicht nachweisen können, dass dieser zum Zeitpunkt der Heirat Kenntnis von ihrer anderen Ehe gehabt habe. Er habe zwar grundsätzlich von der vorherigen Ehe gewusst, habe aber darauf vertrauen können, dass sie wirksam geschieden worden sei, als er als Schiffsoffizier auf einer mehrmonatigen Reise unterwegs gewesen sei.

Information: www.dav-familienrecht.de

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Berlin (DAV/BRAK). Die Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK) und der Deutsche Anwaltverein (DAV) haben sich anlässlich des Prozesses gegen den chinesischen Menschenrechtsanwalt Xie Yang kritisch geäußert. Insbesondere mit Blick auf die Rechtsstaatlichkeit bestehen Bedenken.

„Ein Prozessbeginn unmittelbar nach Benennung eines neuen Pflichtverteidigers ist mit rechtsstaatlichen Verfahren nicht vereinbar. So wird eine angemessene Verteidigung unmöglich gemacht“, sagt DAV-Präsident, Rechtsanwalt und Notar Ulrich Schellenberg. Der Prozess gegen den im Sommer 2015 verhafteten Menschenrechtsanwalt Xie Yang hatte am Montag in Changsha in der zentralen Provinz Hunan, China, begonnen. Xie Yang wird vorgeworfen, die Staatsgewalt untergraben zu haben. Nachdem sein bisheriger Anwalt kurz vor Prozessbeginn verhaftet wurde, hat das Gericht nun einen Pflichtverteidiger für Xie Yang bestellt.

„Es drängt sich der Eindruck auf, dass hier ein Exempel statuiert werden soll. Es ist höchst irritierend, dass gerade jetzt der Prozess gegen Xie Yang beginnt“, bringt der Präsident der Bundesrechtsanwaltskammer, Ekkehart Schäfer, die Bedenken auf den Punkt.

Derzeit befinden sich Delegationen von BRAK und DAV anlässlich des deutsch- chinesischen Rechtsstaatsdialogs in China. Der Rechtsstaatsdialog beruht auf einer im Jahr 2000 geschlossenen Vereinbarung beider Regierungen und dient dem Austausch und der Zusammenarbeit im Rechtsbereich.

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