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Karlsruhe/Berlin(DAV). Wer Wohnungseigentumsverwalter werden kann, ist nicht gesetzlich geregelt. Dies führt leider dazu, dass sich auch „schwarze Schafe“ unter die Verwalter mischen. Diese bieten ihre Leistung an, verfügen aber nicht über die erforderliche Sachkenntnis, um tatsächlich die Verwaltung einer Gemeinschaft erfolgreich führen zu können. Um hier einen Riegel vorzuschieben, sollen die Anforderungen an die berufliche Ausbildung erhöht werden. Geplant ist, dass ein Sachkundenachweis erforderlich ist. Aber bereits jetzt gibt es bestimmte Voraussetzungen, die eine Person oder ein Unternehmen erfüllen muss, um als Verwalter tätig zu werden.

Anlässlich dieser Voraussetzungen informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe vom 10. Mai 2016 (AZ: 11 S 41/15). In der Entscheidung haben die Eigentümer per Beschluss einen Verwalter bestellt. Hierbei handelte es sich um ein Unternehmen, das für einen Teil der Eigentümer keinen vertrauenserweckenden Eindruck machte. Die Mehrheit war aber anderer Ansicht, sodass ein positiver Bestellungsbeschluss in der Versammlung festgestellt wurde. Hiergegen haben sich die in der Minderheit befindlichen Wohnungseigentümer gewehrt und Anfechtungsklage erhoben. Sie waren der Ansicht, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die übrigen Wohnungseigentümer sahen dies anders: Da es eine Entscheidung der Mehrheit sei, müssten die Wenigen die Entscheidung hinnehmen.

Grundsätzlich sei dies zwar zutreffend, so die Richter. Eine Entscheidung der Mehrheit kann nicht angegriffen werden, mit der Begründung, sie entspreche nicht dem Willen aller Eigentümer. Insbesondere wenn den Eigentümern ein Beurteilungsspielraum zustehe, wie hier, kann das Gericht die Entscheidung der Gemeinschaft nur sehr eingeschränkt überprüfen. Denn es gibt nicht den einen objektiv richtigen Verwalter. So ist es im Ermessen der Gemeinschaft eine Wahl zu treffen, die dann auch von der Minderheit akzeptiert werden muss. Die Bestellung des Verwalters widerspricht somit nur dann den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Eigentümer diesen Beurteilungsspielraum überschreiten. Dies ist der Fall, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass dieser Verwalter bestellt wird.

Dies sei dann der Fall, wenn – wie hier vorliegend – ein Unternehmen zum Verwalter bestellt werden soll, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichende Sicherheit stellen kann. Bei einem solchen Unternehmen kann nicht davon ausgegangen werden, dass auf Dauer ein ordnungsgemäßer Geschäftsbetrieb aufrechterhalten werden kann und insbesondere die dem Verwalter anvertrauten Gelder der Gemeinschaft getreu verwaltet werden. Sofern diese (Mindest-) Anforderungen an einen Verwalter, egal ob in Form einer Gesellschaft oder einer natürlichen Person, nicht erfüllt werden, entspricht der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann erfolgreich angefochten werden. Wichtig ist hierbei, dass sich die Besorgnis über die mangelnde Liquidität nicht nur auf einen bloßen Verdacht stützen darf. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte vorliegen. In dem zu entscheidenden Fall wurde der Verwalter aufgefordert, seine Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen, was er weder gegenüber den Eigentümern noch gegenüber dem Richter konnte.

Auch hier zeigt sich wieder, dass sich der einzelnen Wohnungseigentümer zwar im Rahmen einer Mehrheitsentscheidung dem Willen der anderen beugen muss, er durch das Gesetz aber davor geschützt wird, einen erheblichen Nachteil erdulden zu müssen.

Informationen: www.mietrecht.net

Köln/Berlin (DAV). Der Zustand der Wohnung zum Ende der Mietzeit bietet immer wieder Anlass für Streitigkeiten. Oft sind zwar Regelungen im Mietvertrag enthalten, aber diese führen meist nicht weiter. Viele dieser vertraglichen Vereinbarungen sind unverständlich oder bereits nicht mehr wirksam. „Sollten sich die Mietparteien also nach dem Ende der Mietzeit nicht einvernehmlich einigen können, ist es sinnvoll, den Mietvertrag anhand der aktuellen Rechtsprechung überprüfen zu lassen“, so Rechtsanwalt Michael Drasdo, stellvertretender Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Dies zeigt sich an einer jetzt veröffentlichten Entscheidung des Amtsgericht Köln vom 28. Oktober 2016 (AZ: 220 C 85/15). In der Entscheidung gab der Mietvertrag zum einen vor, dass der Mieter bei Auszug die Wohnung renoviert zurückgeben müsse, da er sie bei Einzug renoviert erhalten habe. Zum anderen war der Mieter verpflichtet, während der Mietzeit in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Jetzt, nach Auszug, hatte der Vermieter die Renovierung letztlich selbst in Auftrag gegeben und die dadurch entstandenen Kosten mit der hinterlegten Kaution verrechnet. Damit war der Mieter nicht einverstanden und verlangte den Betrag vom Vermieter.

Zu Recht, so der Richter. Es bestand, trotz Regelung im Mietvertrag, keine Verpflichtung des Mieters, die Wohnung unmittelbar vor seinem Auszug zu reparieren. Denn hier war der Mieter nach Auffassung des Gerichts im schlechtesten Fall doppelt belassen belastet. Denkbar wäre hier nämlich, dass der Mieter aufgrund seiner regelmäßigen Verpflichtung während des laufenden Mietverhältnisses kurz vor seinem Auszug ohnehin renoviert hätte. In diesem Fall wäre – unbeachtet des tatsächlichen Zustandes der Wohnung – der Mieter nochmals zur Renovierung (der frisch renovierte Wohnung) verpflichtet. Dies ist eine unangemessene Benachteiligung, sodass die gesamte Regelung über die Endrenovierung aus dem Mietvertrag zu streichen ist. Die Regelung ist unwirksam, da sie die Verpflichtung nicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung knüpft, sondern vielmehr an einen bestimmten Zeitpunkt.

Darüber hinaus war auch die Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam. Denn diese enthielt die Formulierung, dass der Mieter die Arbeiten zwar selbst durchführen könne, sich diese dann allerdings auf fachhandwerklichem Niveau befinden müssten.

Auch in dieser Regelung sah der Richter eine Benachteiligung zu Lasten des Mieters, denn dem Mieter muss es grundsätzlich frei stehen, ob er die Arbeiten selbst durchführt oder einen Dritten hiermit beauftragt. Es besteht insoweit ein Recht zur Selbstvornahme. Dieses ist aber durch die gewählte Formulierung eingeschränkt, so das Amtsgericht. Dieser Satz führe im Ergebnis dazu, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen kann, wenn er selbst über fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt. Somit sei der „normale“ Mieter letztlich doch wieder gezwungen, einen Fachmann mit den Arbeiten zu beauftragen.

Gerade im Bereich der Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung ist es daher unerlässlich, die aktuelle Rechtsprechung zu kennen und auf den einzelnen Fall anzuwenden.

Informationen: www.mietrecht.net

Hamm/Berlin (DAV). Wer bei Grün in die Kreuzung eingefahren ist, sie aber nicht während der Grünphase überqueren kann, muss besonders aufpassen. Solche Nachzügler haben eine umso höhere Sorgfaltspflicht, je länger die Grünphase des Querverkehrs bereits dauert. Der Nachzügler kann unter Umständen auch voll haften, erläutert die Arbeitsgemeinschaft Verkehrsrecht des Deutschen Anwaltvereins. Sie verweist auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 26. August 2016 (AZ: 7 U 22/16).

Der Ehemann der späteren Klägerin fuhr bei Grün an der Ampel in eine Kreuzung. Der andere Fahrer war bereits vorher, als die Ampel für ihn Grün zeigte, in die Kreuzung eingefahren. Wegen Rückstau musste er anhalten. Als er wieder anfuhr, um die Kreuzung zu verlassen, kam es zu dem Unfall.

Die Beweisaufnahme ergab, dass der Mann mindestens 40 Sekunden im Kreuzungsbereich gestanden hatte, als er dann zügig losfuhr. Zu diesem Zeitpunkt zeigte die Ampel für seine Fahrbahn seit mindestens 23 Sekunden Rot. Der andere Fahrer hatte bereits seit 19 Sekunden Grün. Die Versicherung des beklagten Fahrers regulierte den Schaden zu zwei Dritteln. Die Klägerin wollte jedoch den vollen Schaden ersetzt bekommen.

Die Klage war vor dem Oberlandesgericht erfolgreich. Grundsätzlich gebe es zwar das „Nachzüglervorrecht“. Das bedeute, der Fahrer müsse den Kreuzungsbereich räumen dürfen. Jedoch müsse sich auch ein solcher Nachzügler vorsichtig verhalten. Er dürfe nicht „blindlings“ darauf vertrauen, dass er vorgelassen werde. Dies gelte umso mehr, je länger eine Grünphase für den querenden Verkehr bereits andauere. Da die Ampel schon länger Grün gezeigt habe, habe der Ehemann der Klägerin auf eine freie Kreuzung Vertrauen dürfen und nicht auf den Querverkehr achten müssen. Die Klägerin erhielt den Schaden komplett ersetzt. Diese Entscheidung ist besonders bedeutsam, da bei Unfällen mit Nachzüglern im Kreuzungsbereich die Gerichte üblicherweise eine Haftungsteilung vornehmen.

Information: www.verkehrsrecht.de

Saarbrücken/Berlin (DAV). Spricht viel für einen fingierten Unfall, muss die Versicherung den Schaden nicht übernehmen. Dabei liegt jeder Fall anders. Entscheidend ist neben der hohen Zahl an Beweisanzeichen deren Werthaltigkeit. Dies erläutert die Arbeitsgemeinschaft Verkehrsrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV) mit Verweis auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 28. April 2016 (AZ: 4 U 96/15).

Die Frau behauptete, dass ihr Mann Opfer eines Verkehrsunfalls war. Ihr Mann sei mit dem Auto auf dem Parkplatz eines Einkaufszentrums unterwegs gewesen. Plötzlich sei eine Frau mit ihrem Fahrzeug rückwärtsgefahren und an der Wagenseite entlang gestreift.

Die Beteiligten riefen die Polizei. Da es keine weiteren Anhaltspunkte gab, nahm diese nur die Aussagen der Betroffenen auf. Das Auto der Unfallverursacherin hatte ein rotes Kurzzeitkennzeichen. An dem angejahrten, hochwertigen Auto der anderen Frau entstand ein beträchtlicher Schaden – vor allem im Verhältnis zur Sichtbarkeit des Schadens.

Die spätere Klägerin hatte angegeben, dass sich die Betroffenen nicht kannten. Die Versicherung wurde aber stutzig und beauftragte eine Detektei. Die Detektivin fand heraus, dass sich die Beteiligten doch kannten. Das Auto mit dem roten Kennzeichen war alt und geringwertig, auch hatte es einen selbstgeflickten Vorschaden. Die Halterin konnte auch nicht zweifelsfrei erklären, wie sie das Auto angeschafft hatte.

Diese Umstände ließen die Gerichte in zwei Instanzen daran zweifeln, dass es sich hier um einen echten Unfall gehandelt hat. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Polizei gerufen wurde, so das Oberlandesgericht. Dies könne gerade erfolgt sein, um den Eindruck einer Unfallmanipulation zu vermeiden. Es komme auf die Gesamtschau an. Insgesamt spreche für Unfallmanipulation, dass die Beteiligten sich doch kannten sowie die ungewöhnlich hohe Zahl von Indizien. So etwa das Kurzzeitkennzeichen und dass keine neutralen Zeugen benannt werden konnten, obwohl sich der Unfall auf einem belebten Parkplatz ereignet hatte.

Information: www.verkehrsrecht.de

Pfaffenhofen/Berlin (DAV). Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt. Sich hier frei entfalten zu können, ist so wichtig, dass dieses Privileg sogar im Grundgesetz verankert ist. Zu dieser Freiheit gehört ganz klar auch, dass der Mieter Besuch empfangen darf, und zwar grundsätzlich so viel und so oft er möchte. Da der Vermieter hier keinerlei Einfluss nehmen kann, wird gerne in den Mietvertrag aufgenommen, dass der Mieter für Schäden, die sein Besuch verursacht, gegenüber dem Vermieter haftet. Fraglich ist, ob eine solche Regelung zulässig ist und tatsächlich der Mieter für seinen Besuch verantwortlich ist.

In diesem Zusammenhang informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Pfaffenhofen a.d. Ilm vom 4. März 2016 (AZ: 1 C 829/15). In der Entscheidung behauptet der Vermieter, ein Besucher des Mieters habe die Wohnungseingangstüre eines Mitmieters beschädigt. Aufgrund der einschlägigen Klausel im Mietvertrag seien die Kosten hierfür zu übernehmen. Der Mieter sah dies anders, zahlte nicht, sodass der Vermieter Klage erhob.

Der Richter gab dem Mieter Recht. Maßgeblich ist, wie und in welchem Zusammenhang es zu einer Beschädigung der Mietsache kommt. Denn nur, wenn der Schaden anlässlich des eigentlichen Besuches eintritt und der Besuch auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommt, kann der Schaden dem Mieter zugerechnet werden. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter Handwerker beauftragt oder aber, wenn er seine Wohnung an einen Dritten überlässt. Sollten dann Schäden eintreten, so wären diese vom Mieter zu übernehmen.

Eine solche Unterscheidung macht die im Mietvertrag enthaltene Klausel aber gerade nicht. Vielmehr soll hier immer und für jeden und alles die Verantwortung beim Mieter liegen. Diese Übertragung der Verantwortung geht zu weit, sodass die Klausel unwirksam ist. Hier hat der Gast offensichtlich nach einer Feier beim Mieter und daher nur bei Gelegenheit seiner Anwesenheit einen Schaden an der Wohnungseingangstüre des Mitmieters verursacht. Das Gericht sieht hierin einen Exzess eines Gastes. Hiermit muss der Mieter nicht rechnen, sodass er auch für den entstandenen Schaden nicht einstehen muss.

Informationen: www.mietrecht.net

Dortmund/Berlin (DAV). Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass in der Gemeinschaft Beschlüsse gefasst werden müssen. Diese sollen dann möglichst zeitnah vom Verwalter in die Tat umgesetzt werden. Wenn ein Wohnungseigentümer aber mit einem Beschluss nicht einverstanden ist und gegen diesen Beschluss vorgehen will, muss dies zeitnah geschehen. Wenn nicht nach einem Monat eine entsprechende Klage bei dem Gericht eingereicht wurde, kann ein Beschluss nicht mehr angefochten werden. Hierdurch soll der Rechtsfrieden in der Gemeinschaft hergestellt werden. Es sollen Beschlüsse nicht Jahre, nachdem sie gefasst wurden oder sogar bereits realisiert wurden, noch aufgehoben werden. Wie immer bei gesetzten Fristen stellt sich die Frage, wann genau diese noch eingehalten sind. Was bedeutet, die Klage muss innerhalb eines Monats „erhoben“ werden? Muss die Klage dann beim Richter auf dem Tisch liegen? Muss sie bereits vom Gericht an den Beklagten verschickt worden sein? Oder muss schon ein Termin vor Gericht stattgefunden haben?

Anlässlich dieser Fragen informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Dortmund vom 24. Juni 2016 (AZ: 17 S 282/15). In der Entscheidung hatte sich das Gericht mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die Klage noch rechtzeitig erhoben wurde.

Hierbei konnten die Richter auf schon bestehende höchstrichterliche Entscheidungen zurückgreifen. Es ist geklärt, dass es ausreichend ist, wenn die Klage innerhalb der Frist bei Gericht eingeht und eine Zustellung an den Beklagten, hier im Regelfall die Wohnungseigentümergemeinschaft, „demnächst“ erfolgt. Diese Voraussetzungen sind dann erfüllt, wenn der Kläger alles aus seiner Sicht getan hat, um die Klage auf den Weg zu bringen. Denn die Zeitspanne, die dann benötigt wird, um die Klage vom Gericht zu dem Beklagten zu bringen, darf nicht von dem Kläger verlängert werden. Es muss also eine Klage mit richtiger und aktueller Anschrift eingereicht werden, die auch Angaben zum Streitwert enthält. Denn nur dann kann das Gericht anhand des Streitwertes den Gerichtskostenvorschuss fordern, der vom Kläger innerhalb von 14 Tagen zu zahlen ist. Nur dann wird die Klage an den Beklagten zugestellt. Genau in diesem Zusammenhang hatte das Landgericht zu entscheiden, wie lange der Kläger auf die Gerichtskostenanforderung warten darf. Erst nach drei Wochen muss der Anwalt tätig werden. Erst wenn dann keine Aufforderung des Gerichts erfolgt, die Gerichtskosten einzuzahlen, muss bei Gericht nachgehakt werden.

In dem vorliegenden Fall hatte der Anwalt alles richtig gemacht und den Vorschuss dann nach Aufforderung zügig überwiesen, sodass die Klage auch fristgerecht erhoben wurde. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig, die letzte Entscheidung des Bundesgerichtshofes steht hier noch aus.

Informationen: www.mietrecht.net